Tereny dla 60 tys. a mieszkańców niespełna 6 tys. Co kryje plan ogólny Baranowa?

Jak to możliwe, że gmina zamieszkała przez niespełna 6 tysięcy osób ma w swoich dokumentach rezerwę terenów pod zabudowę dla ponad 60 tysięcy? Ta zaskakująca różnica nie jest prognozą demograficzną, ale wynikiem wyliczenia tzw. chłonności terenów – czyli maksymalnej liczby osób, które teoretycznie mogłyby zamieszkać na wszystkich gruntach już dziś przeznaczonych pod budownictwo. Projekt planu ogólnego Gminy Baranowo ujawnia, że przez lata wyznaczono znacznie więcej terenów budowlanych, niż wynoszą realne potrzeby.

Skąd wzięła się liczba 60 059?

W uzasadnieniu do projektu planu ogólnego pojawia się liczba 60 059 osób. To efekt skrupulatnych obliczeń autorów dokumentu, którzy zsumowali powierzchnię wszystkich niezabudowanych działek, na których obowiązujące plany miejscowe dopuszczają zabudowę mieszkaniową lub zagrodową. Do rachunku przyjęto założoną wielkość działek oraz średnią liczbę mieszkańców przypadających na jeden budynek.

Wynik – ponad 60 tys. – nie oznacza jednak, że gmina planuje przyjąć tylu nowych mieszkańców. To jedynie pokazuje potencjał gruntów, które już dziś są prawnie przeznaczone pod zabudowę. Rzeczywista sytuacja demograficzna rysuje się zupełnie inaczej.

Prognoza demograficzna: spadek, nie wzrost

Pod koniec 2024 roku Gminę Baranowo zamieszkiwały 5924 osoby. Tymczasem prognoza Głównego Urzędu Statystycznego, przywołana w tym samym dokumencie, przewiduje, że w 2044 roku liczba mieszkańców spadnie do 4828. Oznacza to ubytek blisko 1100 osób w ciągu najbliższych dwóch dekad.

Kontrast jest więc uderzający: z jednej strony tereny mogące pomieścić dziesięciokrotnie więcej ludzi niż obecnie, z drugiej – demograficzny trend spadkowy. Autorzy projektu wyliczyli też zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową na potrzeby 1008 osób do 2044 roku. Co istotne, w tej liczbie uwzględniono nie tylko przyrost, ale także zmieniające się standardy (większą powierzchnię mieszkaniową na osobę).

Poniższe zestawienie obrazuje skalę dysproporcji:

Co to oznacza dla rozwoju gminy i właścicieli działek?

Najważniejszy wniosek z dokumentu jest prosty: tereny już przeznaczone pod zabudowę są znacznie większe niż prognozowane potrzeby mieszkaniowe gminy. Dlatego projekt planu ogólnego nie zakłada wyznaczania kolejnych dużych obszarów budowlanych. Rozwój ma się koncentrować przede wszystkim tam, gdzie obowiązują już miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, istnieje zabudowa lub możliwe jest jej uzupełnienie.

Dla właścicieli działek kluczowe jest to, że samo uchwalenie planu ogólnego nie odbiera prawa do budowy na terenach objętych obowiązującymi planami miejscowymi – te nadal będą ważne. Jednak plan ogólny będzie wyznaczał kierunek przy sporządzaniu nowych planów miejscowych, ich zmianach oraz przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to, że w przyszłości możliwość przeznaczania kolejnych gruntów pod budowę będzie bardziej ograniczona i dostosowana do rzeczywistych potrzeb gminy.

Dla lokalnej społeczności temat ma fundamentalne znaczenie. Pokazuje, jak przez lata bezrefleksyjnie wyznaczano rezerwy budowlane, nie biorąc pod uwagę realnego popytu demograficznego. Dziś, przy malejącej liczbie mieszkańców, gmina musi uporządkować swoją politykę przestrzenną, by nie generować pustych „sypialni” i niepotrzebnych kosztów infrastruktury.

Projekt planu ogólnego został opublikowany w Biuletynie Informacji Publicznej Gminy Baranowo. Mieszkańcy mogą zapoznać się z jego treścią i składać uwagi w ramach konsultacji społecznych. Ostateczny kształt dokumentu przesądzi o tym, czy nadmiarowy potencjał terenów zostanie wreszcie okiełznany, a rozwój pójdzie w racjonalnym, zrównoważonym kierunku.

Źródło: BIP Gminy Baranowo – projekt Planu Ogólnego Gminy Baranowo.